2023年行至年末，作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)仍在震蕩中重新尋求平衡。一方面，行業(yè)新發(fā)展模式逐漸顯現(xiàn)出輪廓。另一方面，價量調(diào)整、市場信心修復(fù)、風險化解等，仍是轉(zhuǎn)型路上需要闖過的關(guān)隘。
新模式輪廓漸顯
梳理近三年中央經(jīng)濟工作會議中針對房地產(chǎn)的表述，不難看出，中國對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索不斷深入。
2021年，針對房地產(chǎn)業(yè)，中央經(jīng)濟工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”。2022年，相關(guān)提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴苿臃康禺a(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2023年更進一步，會議提出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，不僅構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進程不斷向前推進，方式也逐步明確。
中央財辦有關(guān)負責人近日表示，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。要在推進“三大工程”(保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造)建設(shè)中，加大保障性住房建設(shè)和供給，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。同時，要針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。
構(gòu)建新模式的“突破口”
加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)、構(gòu)建新的住房供應(yīng)體系被視為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要著力點之一。過去二十多年來，與“高歌猛進”的商品房市場相比，中國保障房體系發(fā)展顯得較為不足。將這條短板補上，才能真正讓商品房和保障房“兩條腿一起走路”。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，加大保障房建設(shè)和供應(yīng)可以實現(xiàn)供給側(cè)“大騰挪”，在滿足低收入人群需求的同時，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)體量。
另一個突破口在于“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，后續(xù)需要完善的基礎(chǔ)性制度可能包括商品房預(yù)售制度，租購并舉，存量盤活以及土地、金融、財稅等配套制度。這些也是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，完善基礎(chǔ)性制度將主要圍繞“人、房、地、錢”四個字。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹此前表示，要從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。
近期“先立后破”被高層會議多次提及。業(yè)內(nèi)認為，這可能也是房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換的重要原則。陳文靜表示，如果明年房地產(chǎn)政策能夠協(xié)同發(fā)力，包括在需求端繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業(yè)風險，同時加快推進“三大工程”建設(shè)，那么房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。
化解房地產(chǎn)業(yè)風險
逐步修復(fù)信心、化解風險是中國房地產(chǎn)新發(fā)展模式建立過程中需要闖過的關(guān)鍵一關(guān)。李宇嘉認為，只有防住風險，才能為打造新模式、尋找新動力、確保行業(yè)平穩(wěn)著陸創(chuàng)造機會。
中央財辦有關(guān)負責人強調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。要切實加強預(yù)售資金監(jiān)管，確保在建項目順利完成。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，“一視同仁”意味著民營房企的融資支持通道將擴大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。李宇嘉也表示，金融機構(gòu)防范房地產(chǎn)風險不等于一味地收縮，惜貸甚至抽貸，而應(yīng)該貫徹“一視同仁”，基于項目風險評估來決定是否給予貸款。這樣才能通過支持該支持的、壓縮該壓縮的，在實現(xiàn)行業(yè)穩(wěn)定的同時，將風險逐漸控制下來。
除了外部“輸血”外，房地產(chǎn)業(yè)還需要穩(wěn)定預(yù)期、逐步恢復(fù)內(nèi)部“造血”能力。近日，北京、上海相繼出臺穩(wěn)樓市政策，降低購房者置業(yè)門檻和購房成本。業(yè)內(nèi)普遍認為，這釋放了相關(guān)樓市政策進一步調(diào)整的信號，或助推整體樓市加速筑底企穩(wěn)。
