12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。在備受矚目的房地產(chǎn)問題上，會(huì)議提出“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
這個(gè)提法與過去兩年有較大不同，引發(fā)了市場(chǎng)各方的高度關(guān)注。會(huì)議對(duì)行業(yè)的表述，在以往“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的基礎(chǔ)上，升格到了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。排在前面的保障房建設(shè)和滿足購(gòu)房者合理住房需求兩件事，也是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)——前者著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，后者則著眼于短期的需求釋放，以防止出現(xiàn)大面積的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)事件。
筆者認(rèn)為，措辭的變化意味著此前房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂的硬著陸風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)出現(xiàn)，行業(yè)最終將實(shí)現(xiàn)軟著陸，這也契合2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)字當(dāng)頭的大框架。過去一段時(shí)間，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)看法有些過于悲觀。以至于一些觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和行業(yè)的自我出清已在所難免。但從這一次的表態(tài)來看，決策層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所起的作用，以及其長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革方向是極為清醒的。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，其具體的內(nèi)涵包括哪些？筆者認(rèn)為至少有以下兩點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)因?yàn)獒槍?duì)部分高杠桿企業(yè)的調(diào)控而出現(xiàn)全行業(yè)危機(jī)，維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展是政策本意。從過去兩個(gè)月的政策變化來看，我們能看到以往一些執(zhí)行層面過激的做法在陸續(xù)得到糾正，政策正在向穩(wěn)定市場(chǎng)的方向調(diào)整。
其二，良性循環(huán)則有長(zhǎng)期和短期兩層含義。短期看，意味著更多疏解房企流動(dòng)性壓力的政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，金融部門也將滿足購(gòu)房者的合理需求，以促進(jìn)房企的銷售回款，恢復(fù)自我造血的能力，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)；長(zhǎng)期看，又意味著財(cái)稅體制改革、土地市場(chǎng)改革等旨在降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)依賴度的措施仍會(huì)推進(jìn)。因?yàn)槲ㄓ写耍康禺a(chǎn)行業(yè)才有希望擺脫以往“高負(fù)債率、高杠桿率”的模式，開啟新的循環(huán)。
需要特別指出的是，盡管這一次的政策調(diào)整是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)全盤考慮、權(quán)衡利弊的結(jié)果，但不代表“房住不炒”的大方針就此被擱置，決策層改革房地產(chǎn)行業(yè)及其背后深層次弊端的決心不應(yīng)被低估。事實(shí)上，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，本來就是房住不炒的題中之意。與此同時(shí)，穩(wěn)增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一體兩面，只是不同時(shí)段、不同條件下側(cè)重不同而已。
過去一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有了相對(duì)充分的釋放。猶如潮水涌去，哪些企業(yè)在裸泳，市場(chǎng)已經(jīng)看的一清二楚。在市場(chǎng)穩(wěn)定下來后，更多有針對(duì)性的政策解方將會(huì)陸續(xù)而來。筆者預(yù)計(jì)，隨著央行降準(zhǔn)、銀行開始加快貸款供給，房地產(chǎn)行業(yè)有望在明年一季度探底回升、在二季度“軟著陸”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“新常態(tài)”。這種“新常態(tài)”，是中低增速下的穩(wěn)健、健康發(fā)展。不管怎樣，房地產(chǎn)行業(yè)過往二十年狂飆突進(jìn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)徹底過去。
