時(shí)至年中，中國(guó)樓市開(kāi)始放慢腳步，成交節(jié)奏從年初的快速恢復(fù)，轉(zhuǎn)向穩(wěn)中微升。房地產(chǎn)市場(chǎng)避免了全面過(guò)熱。
去年下半年以來(lái)，全球普遍的低利率和貨幣寬松推動(dòng)美國(guó)、德國(guó)、日本等主要國(guó)家房?jī)r(jià)大漲，中國(guó)樓市調(diào)控難度陡然上升。上半年，“房住不炒”的定位未改，其背后的調(diào)控決心更強(qiáng)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年，中國(guó)樓市至少迎來(lái)三記政策“重拳”。
第一記：房地產(chǎn)金融強(qiáng)監(jiān)管
研究表明，過(guò)度金融化是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)之源，業(yè)內(nèi)有“十次危機(jī)，九次地產(chǎn)”的說(shuō)法。警惕于房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，今年上半年，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊。
一方面是違規(guī)流入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等受到嚴(yán)查。一季度，北京、上海、廣州、深圳等多地表示嚴(yán)查違規(guī)流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸，四地合計(jì)披露違規(guī)資金約10億元人民幣。6月，廈門房管局稱，查實(shí)2725筆共計(jì)17.93億元貸款違規(guī)流入樓市。
另一方面是二季度以來(lái)，部分城市房貸利率節(jié)節(jié)走高。2021年6月，房貸利率參考的5年期LPR為4.65%，已連續(xù)14個(gè)月保持不變。但重點(diǎn)城市首套和二套房利率不斷走高。當(dāng)月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。
今年開(kāi)始實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度被視為房貸利率走高的重要原因。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，一季度銀行使用了大量的房地產(chǎn)貸款額度，因此，二季度銀行房貸額度受限，部分銀行上調(diào)房貸利率，延長(zhǎng)放款周期。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資也被套上“緊箍咒”。據(jù)多家媒體報(bào)道，近期，央行將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍。與之密切相關(guān)的供應(yīng)鏈融資也受到嚴(yán)控。此外，今年以來(lái)，房企融資的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降。
銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤6月表示，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉(zhuǎn)。隨著信貸環(huán)境收緊，4月起新房、二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)高位回調(diào)態(tài)勢(shì)。
第二記：嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房
一直以來(lái)，學(xué)區(qū)房都居于樓市“金字塔”頂層，房?jī)r(jià)易漲難跌。今年4月底的中央政治局會(huì)議罕見(jiàn)“點(diǎn)名”學(xué)區(qū)房，明確提出“要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。
此后，包括廣州、重慶、廈門、成都、大連、西安等在內(nèi)的多個(gè)城市出手，整治學(xué)區(qū)房亂象。一些城市還陸續(xù)出臺(tái)“多校劃片”“校額到校”“教師輪崗”等教育改革政策，淡化學(xué)區(qū)房概念。
以北京為例，今年，北京教育資源最為集中的三個(gè)區(qū)東城、西城和海淀，均執(zhí)行了嚴(yán)厲的“多?！闭??！百I房”跟“上好學(xué)校”之間的“等號(hào)”被拿走。北京市西城區(qū)的知名學(xué)區(qū)如德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊，部分業(yè)主已開(kāi)始下調(diào)掛牌價(jià)。
上海市教委此前也公布了新的招生錄取方案，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生名額50%以上分配到區(qū)、到校。買了高價(jià)學(xué)區(qū)房就能上好高中的確定性被進(jìn)一步削弱。
近期，北京、上海、深圳等地部分學(xué)區(qū)房出現(xiàn)降溫跡象。
第三記：土地集中供應(yīng)
“集中供地”是2021年樓市的“新事物”。今年年初，自然資源部提出，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。6月29日，22個(gè)重點(diǎn)城市完成今年首批集中供地，成交金額超萬(wàn)億元。不過(guò)，克爾瑞研究中心指出，除了長(zhǎng)春、青島等少數(shù)城市整體熱度較低外，大部分城市首輪集中拍地市場(chǎng)熱度均延續(xù)高位。
這一新政策有望繼續(xù)完善。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在取得集中拍地有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)之后，預(yù)計(jì)第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，供地節(jié)奏或?qū)⒚黠@加快，尤其是土拍細(xì)則調(diào)整之下，中小房企的拿地機(jī)會(huì)也會(huì)增加。
值得注意的是，上半年，除限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、設(shè)立二手房參考價(jià)格等短期行政性調(diào)控外，影響樓市中長(zhǎng)期的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提速?？藸柸鹧芯恐行亩辔谎芯繂T認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制改革將步入“深水區(qū)”，租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革提速的預(yù)期加強(qiáng)。
在此背景下，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，預(yù)計(jì)今年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)新突破，銷售面積或超18億平方米，銷售額有望達(dá)19萬(wàn)億元人民幣。在政策的持續(xù)加碼下，商品房?jī)r(jià)格漲幅有望收窄，全年漲幅保持在6%左右。
